Piaţă imobiliară în România : evaluare 2013 şi tendinţele 2014-2015

Piaţă imobiliară în România :  evaluare 2013 şi tendinţele 2014-2015

Piaţă tranzacţiilor imobiliare din România a înregistrat o uşoară creştere în 2013, iar tendinţa pentru anii 2014 şi 2015 pare să fie stabilă. O creştere a preţurilor imobilelor este de aşteptat în următorii ani, graţie achiziţionărilor  investitorilor  străini atraşi de  preţurile  din piaţă imobiliară  românească, care, alături de  piaţă imobiliară din Bulgaria este una dintre cele mai competitive din Uniunea Europeană.

• Tendinţa de vânzări în sectorul rezidenţial
• Tendinţa în birourile din sectorul de închiriere şi spaţii comerciale

În 2013, o uşoară creştere a cererii de pe piaţă imobiliară a avut loc pe un fundal macro- economic mai bun decât se anticipase. Piaţă imobiliară românească nu poate suferi modificări majore în perioada 2014, se aşteaptă totuşi  rezultate  uşor mai ridicate în comparaţie cu 2013. Previziunile pentru următorii doi ani sunt încă şi mai încurajatoare, cu o creştere estimată 1,9 % în 2014 şi 2,5% în 2015.

Piaţă imobiliară în România : Tendinţe în vânzările de rezidenţiale

Preţurile proprietăţilor din România au continuat să scadă în 2013, dar într-un ritm mai lent decât în anii precedenţi. 

• Preţurile terenurilor 

Preţul terenurilor din întreagă ţară a scăzut cu 63%, în medie, faţă de anul 2008, dintre care 6 % în ultimele 12 luni.

In schimb, pentru terenuri agricole, creşterea preţurilor în ultimii doi ani este de aproximativ 50 %. 

• Piaţa de apartamente vechi 

În cazul în care în ultimii 5 ani preţurile apartamentelor vechi au scăzut cu 41% ( cu reduceri de preţ de aproape 25 % pe an, la începutul crizei ), preţurile au scăzut totuşi cu 2 % în 2013. 

Primul loc în clasamentul celor mai mari preţuri pentru apartamentele vechi este încă ocupat de capitală, Bucureşti, cu o medie de 1.000 de euro pe metru pătrat , urmat îndeaproape de municipiul Cluj - Napoca, cu 960 de euro pe metru pătrat, Timişoara este al treilea de 900 de euro pe metru pătrat. 

Comparativ cu începutul crizei, preţurile apartamentelor vechi din Bucureşti au scăzut cu aproximativ 63 % ( scăderea în 2013 este de aproximativ o jumătate de punct procentual ). 

În ceea ce priveşte oraşele mici, cele mai scumpe apartamente vechi au fost vândute în Buzău şi Suceava Nord-Est din România, în timp ce cele mai ieftine au fost vândute în Reşiţa  pentru 440 de euro pe metru pătrat. 

Pentru a două jumătate a anului 2013, preţul mediu pe metru pătrat pentru oraşele mici este de 580 de euro, o scădere de aproximativ 39 % faţă de 2008. 

• Piaţa de apartamente noi 

Preţurile pentru apartamentele noi din întreagă ţară au înregistrat o scădere mai uşoare decât apartamentele vechi,  de la de la începutul crizei  scăderea este de aproximativ 35 %. De-a lungul ultimelor 12 luni, declinul a fost de numai 1,2 % . Preţul mediu la nivel naţional, în prima jumătate a anului 2013 a fost de 780 de euro pe metru pătrat. 

Capitală este, de asemenea, cel mai scump oraş pentru apartamentele noi - preţul mediu de aproximativ 1140 de euro pe metru pătrat ( singurul oraş sau preţurile să depăşească 1000 de euro pe metru pătrat ) - scădere de  aproximativ 44% faţă de începutul a crizei. 

• Case şi vile 

În ceea ce priveşte sectorul de case şi vile, proprietăţile cele  mai scumpe au fost vândute în Bucureşti, la un preţ mediu de 1.040 de euro pe metru pătrat, apoi la Cluj - Napoca pentru un preţ mediu de 890 de euro pe metru pătrat, urmate de oraşele Alexandria ( sud ) şi Botoşani ( nord ).

Tendinţa pentru sectorul rezidenţial este de uşoară scădere a preţurilor pentru 2014 şi 2015. Acest fenomen este probabil să continue în timp iar apoi să se stabilizeze.

Piaţă imobiliară  în România : chiriile în zona spaţiilor de birouri

Piaţa imobiliară de birouri este de departe cel mai atractiv segment al pieţei imobiliare pentru anii 2014 şi 2015 acest lucru datorîndu-se şi  dezvoltării afacerilor din domeniul TIC ( Tehnologia Informaţiei şi de Comunicare ) în România. 

Totalul tranzacţiilor imobiliare din cursul anului 2013 a înregistrat o uşoară crestere. 

În privinţa spaţiilor de birouri închiriate în special în centre de afaceri, municipiul Bucureşti, rămâne cel mai popular anul trecut cu 292 000 de metri pătraţi de spaţii de birouri de închiriat la un preţ mediu de 12 euro/m2, urmat de Cluj- Napoca, cu 10.000 mp de închiriaţi, la un preţ mediu de 9 euro/m2. 

În 2013 , chiriile au rămas relativ stabile ( + / - 10 % ), media în București fiind  de 12,5 euro pe metru pătrat pe lună . Dar valoarea acestei medii  poate varia în funcție de zona geografică , calitatea spatiului, , perioada de neocupare, spațiul disponibil în clădiri similare , etc ...

Tabelul de mai jos prezinta modificarea prețului pe metru pătrat de birouri de inchiriat , în funcție de locația lor, în București , dar și în ceea ce privește calitatea proprietatii reprezentat de clasa A ( birouri de cea mai buna calitate ) , de clasa B sau de clasă C. 

Piaţă imobiliară în România : spații comerciale

În sectorul spaţiilor comerciale , preţurile actuale de închiriere practicate în capitală au înregistrat o scădere drastică faţă de 2008, când  preţul pe metru pătrat a fost 100-115 euro/m2. Într-adevăr, în 2010, preţul a scăzut la 65-80 m2 €/m2/month . În 2013, chiria lunară de spaţiu comercial a fost de 40-60 de euro pe metru pătrat o scădere de peste 50 % faţă de 2008.

O variaţie foarte mare la preţul pe metru pătrat este vizibilă , de asemenea, şi în cadrul capitalei, unde găsim  spaţii comerciale de pe străzile laterale unde  preţul pe metru pătrat este de aproximativ 20 €, în timp ce spaţiile comerciale de pe bulevarde că Magheru pt fi închiriate pentru 60 € pe metru pătrat . De exemplu, o suprafaţă de 20 de metri pătraţi la parter de pe acest bulevard are o chirie de 1.200 € / luna.

În Timişoara , preţurile pentru închirieri de spaţii comerciale sunt cele mai mari din ţară  după Bucureşti . Preţul perceput pentru închirierea spaţiului comercial este de 18-20 de euro pe metru pătrat . O suprafaţă de 20 de metri pătraţi în inima oraşului chirie 400 € / luna.

În Braşov , în centrul ţării , preţurile sunt între 15 şi 17 de euro pe metru pătrat . O suprafaţă de 20 de metri pătraţi în Braşov are o chirie  de aproximativ 350 € / luna.

În Cluj - Napoca , un magazin de 20 de metri pătraţi situat pe Bulevardul republicii este închiriat cu 250 € / luna sau aproximativ 12 € pe metru pătrat.

În  Constanţa preţul de închiriere al unui spaţiu comercial este de aproximativ 6-9 euro pe metru pătrat este de 20m2 pentru o chirie lunară de € 180.

În 2014, perspectivele pentru acest sector duc  mai degrabă la o stabilitate a chiriilor, care ar rămâne, în esenţă, aceleaşi că în 2013,  între 40 şi 60 de euro pe metru pătrat pentru  Bucureşti.